Les Garanties Citoyennes

 Ce site ne fait pas qu'évoquer les innovations en matière d'habitat. Il vise à donner des armes à chaque citoyen de tous les quartiers pour que ces derniers puissent se défendre, notamment face à la multiplication des projets urbains comportant des ensembles en copropriété.

Certains répliqueront que c'est inutile, car le droit serait trop ardu et qu'il faudrait faire confiance aux spécialistes.

Une telle affirmation serait de très mauvaise foi. Au moins une structure commerciale imprudente a tenté d'imposr illégalement aux copropriétaires à titre personnel de payer des sommes résultant de contrats qui ne les concernaient pas. 

En effet, les contrats de syndics, c'est-à-dire mandatant celui qui gère l'immeuble, sont conclus entre les syndics et les syndicats des copropriétaires. Ceux-ci sont les groupements représentant la collectivité des copropriétaires. De tels syndicats ont la personnalité morale et sont les seuls à devoir payer le syndic en application dudit contrat. Les copropriétaires ont des devoirs vis-à-vis du syndicat, mais n'ont pas à payer à titre personnel au syndic des sommes qui seraient fixées dans le contrat en question. Ce document n'est pas conclu directement par les citoyens-consommateurs et ne saurait leur imposer des obligations individuelles détachées de leurs charges à l'égard du syndicat (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-11.743).

Désormais, il est donc temps que les connaissances des habitants, sans distinction de niveau d'instruction, de culture ou de revenu, soit suffisantes pour qu'ils puissent se défendre face à ces pratiques illicites.

Toute association de citoyens-consommateurs doit donc prouver sa maîtrise de la jurisprudence applicable. Telle est la fonction du présent site.

La participation à des débats plus techniques et approfondis se fait ailleurs.

Statuts de l'association Les Garanties Citoyennes

Sigle du LGOC auquel ont succédé Les Garanties Citoyennes

​Dans la nuit du 12 au 13 février 2026, Gilles-Marie PELLETAN, maire de Grand-Champ de 2001 à 2014, nous a quittés.

Nos pensées vont évidemment à sa famille et à ses proches.

Ce vétérinaire, qui s'était installé dans la commune aux début des années 1970, fut conseiller municipal de 1983 à 1995, avant de l'emporter en 2001 face au notaire RPR Célestin BLÉVIN, qui était maire depuis 1959.

En 2016, Gilles-Marie PELLETAN avait reçu le titre de maire honoraire de Grand-Champ.

Dans les années qui viennent, l'importance du legs de cet élu apparaîtra encore plus clairement, même si, déjà, certains acquis de sa mandature semblent évidents.

Trois Révolutions particulièrement positives lui sont, en effet, imputables.

D'abord, il fut le premier a constituer une coalition inclusive au plan politique. Alors qu'il était MODEM, il a rassemblé autour de lui des gens de gauche et de droite, ainsi que des indépendants. Une telle attitude est devenue, depuis, l'évidence dans la commune.

Ensuite, il a ouvert la porte des responsabilités municipales à des profils moins liés au milieu agrarien traditionnel, conduit par de grands propriétaires et des agro-industriels. Là encore, cette approche paraît désormais naturelle. Actuellement, des élus ayant fait leur carrière dans la vente de produits phytosanitaires peuvent tenir des discours à coloration écologique, tout en souhaitant nouer de bonnes relations avec des militants verts… C’était impensable avant 2001 !

Enfin, et c'est sans doute le plus crucial, Gilles-Marie PELLETAN n'avait rien d'un Roi-Soleil. Il était plutôt un homme de dossiers concrets, évitant les grands discours habiles et emphatiques. L'idée de lancer des projets pharaoniques lui était étrangère, tout comme la volonté de créer des programmes urbanistiques massifs chers aux magnats de l'immobilier, mais rompant avec la culture communale. Son but n'a pas été de laisser sa marque à tout prix à travers un bâti dispendieux.

Cette discrétion et cette prudence doivent nous inspirer à présent, et pas seulement en politique.

Justicia Floribunda

Les Garanties Citoyennes

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​Les villages de tiny-houses ont déjà été évoqués ici.

Une autre innovation remarquable est à signaler.

Une résidence composée de 32 chalets modulaires doit voir le jour à Plumelin. La livraison est prévue dans un an ! Des studios de 20 m², des T2 de 40 m² et des T3 de 60 m² seraient alors proposés à la location (moins de 200 € par mois) et à la vente (2000 € du m² maximum).

Chaque emplacement serait doté d’une petite parcelle. Une maison commune avec conciergerie, salle multifonction, point d’accueil puis, éventuellement, buanderie et logement supplémentaire, seraient construits.

La municipalité envisage de mettre à disposition le terrain nécessaire au moyen d’un bail emphytéotique (voir articles L. 451-1 et suivants du Code Rural et articles L. 1311-2 du Code Général des Collectivités Territoriales).

La presse locale est, à juste titre, enthousiaste (voir la Gazette du Centre Morbihan, « Neo-Logi : un nouveau concept d’habitat pourrait voir le jour à Plumelin », 19 février 2026, p. 2) et Ouest-France (« Neo-Logi : un nouveau concept d’habitat pourrait voir le jour dans le Morbihan à destination des salariés », mis en ligne le 11 février 2026 et visionné le 24 février 2026).

Grand-Champ et Plumelin ont des liens, puisque leurs maires respectifs (Dominique LE MEUR et Pierre GUÉGAN) ont été élus ensemble en binôme conseillers départementaux.

Si le modèle établi à Plumelin fonctionnait, avec des loyers très modiques, des prix à l’achat extrêmement attractifs et une vitesse de réalisation défiant toute concurrence, il s’agirait d’une piste impressionnante pour résorber la crise du logement, même si les habitants étaient en priorité les travailleurs de la commune.

Cela nous oblige aussi au sérieux et à la prudnce. On imagine, en effet, la sévérité des critiques des profiteurs du système établi si la moindre erreur était commise. Le rêve de ceux qui ont produit le chaos actuel serait de discréditer l'habitat réversible ou modulaire. Ne leur en laissons pas la possibilité. Concentrons-nous plutôt sur la stigmatisation des mauvaises pratiques qui ont conduit aux difficultés présentes.

Andromeda Polifolia Blue Ice

Photographie Les Garanties Citoyennes 

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Aussi intéressantes soient-elles, les innovations en matière immobilière doivent résulter de réflexions préalables solides. Ce n’est hélas pas encore le cas, malgré des slogans qui prolifèrent concernant le « collaboratif », le « délibératif », le « participatif », le « coopératif » etc..

Depuis le milieu des années 2000, les structures qui ont fait naître le présent site s’en inquiètent. En effet, les associations Transparence 1-27 puis le LGOC (Lien des Garanties Objectives dan la Cité) et l'IGCHF qui lui a succédé (Institut des Garanties Citoyennes pour l’Habitat en France, devenu Les Garanties Citoyennes) ont tenté de mobiliser la population face à de mauvaises pratiques dans le logement.

Elles se sont néanmoins heurtées à ce qu’Anthony KALAMAR a appelé le Sharewashing (« Sharewashing is the New Greenwashing », OpEdNews, 5 mai 2013, visionné le 2 mars 2026). Ce terme désigne les propositions prétendument basées sur le partage et la collaboration entre citoyens qui masquent des démarches économiques traditionnelles et contestables.

Logiquement, il en résulte un discrédit à l’égard des processus consultatifs et des solutions économiques alternatives.

Les curiosités juridiques relatives aux villages d’habitat réversible sont un bel exemple de ce phénomène. Ces petits lotissements novateurs dont la création est louable ne doivent pas cacher la production à côté de gros ensembles en copropriété sans aucune discussion quant aux risques induits.

Les élus et les pouvoirs publics préfèrent échanger avec des individus isolés en se servant des avancées limitées liées aux tiny-houses ou à l’habitat modulaire. Les problèmes plus graves ne semblent pas évoqués. Le but est de faire accepter des projets venus d’en haut sans trop susciter de mécontentement, tout en fuyant les débats étayés. Nous devons tous mieux faire.

Sigle du LGOC, symbole du garantisme civique (avec ses 5 principe)

Précédemment, il a été évoqué des initiatives intéressantes, comme les villages de tiny-houses. On peut également citer l'habitat modulaire, mais dans les deux cas, il est regrettable qu'un débat juridique de qualité ne soit pas organisé par les pouvoirs publics, alors même que ces solutions font l'objet d'éloges depuis plusieurs années (voir Thierry POULICHOT, "L'habitat permanent en résidence démontable", Annales des loyers, octobre 2021, pp. 49 à 57).

Des projets intéressants bien que limités voient donc le jour, mais leurs promoteurs oublient de rendre hommage à leurs inspirateurs. Difficile alors pour les défenseurs des innovations de se faire des alliés parmi ceux qui les ont précédés.

Rien d’étonnant à de tels travers. Les acteurs institutionnels, qu'ils soient politiques, militants ou administratifs, souhaitent se mettre en avant. C’est humain. Encore faut-il que les innovations induites ne soient pas perçues comme de la publicité visant à camoufler un effondrement systémique général.

Les démarches novatrices mais circonscrites et oublieuses du passé rappellent la mise en garde d’Éric DUPIN (Les Défricheurs, voyage dans une France qui innove vraiment, La Découverte, 2014, 278 p.), notamment dans sa page 270 sur ceux qui veulent constituer de nouvelles élites grâce à des projets participatifs.

On doit éviter de laisser un petit nombre d’intervenants se prévaloir d’évolutions dont ils ne sont d’ailleurs pas les vrais initiateurs. Sinon, la population désabusée risque de parler d’un théâtre participatif où les rares bénéficiaires de quelques petits succès ressemblent à de simples figurants.

C’est la dérive dont nous ont avertis Alice MAZAUD et Magali NONJON dans leur fabuleux livre Le Marché de la démocratie participative (Éditions du croquant, 2018, 365 p.).

Face à la crise du logement, des villages de tiny-houses sont mis en place dans diverses communes. Cette solution doit se développer de manière plus massive. Encore faut-il encadrer le fonctionnement de tels villages, puisqu’il s’agit d’une forme de vie collective.

Mieux vaut éviter les constructions juridiquement douteuses. L’adhésion forcée à une association de la loi de 1901 paraît, notamment, problématique (voir, notamment, Cour de cassation, 3 arrêts du 20 octobre 2016, 3^e chambre civile, pourvois n° 15-19.397, 15-18.736 et 15-17.947). Toutefois, une alternative existe.

L’ordonnance du 29 juillet 1318, sous le roi Philippe V le Long (régnant de 1316 à 1322), a édicté l’inaliénabilité du domaine royal (voir André GOURON, « L’inaliénabilité du domaine public : à l’origine du principe », Comptes-rendus des séances de l’Académie des Inscriptions et des Belles Lettres, 2001, pp. 817 à 825).

Depuis, de nombreuses règles encadrant le domaine public ont été élaborées, y compris par la République (voir le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques, CGPPP).

Rien n’empêche un commune d’imposer des contraintes à des locataires d’emplacements de tiny-houses dans le cadre d’une convention d’occupation du domaine public, dès lors que quatre conditions sont respectées.

Pour qu’un village de tiny-houses soit incorporé au domaine public, il faut que le terrain concerné ait fait l'objet d'aménagements spéciaux indispensables à l’exécution d’une mission de service public (Conseil d’État, 7^e et 2^e chambre réunies, 11 mai 2016, n° 390118, publié). L'autre critère de la domanialité publique, à savoir l'affectation directe à l'usage du public, comme pour les plages (Conseil d'État, Section, 30 mai 1975, n° 83245, publié), n'est évidemment pas concerné.

Les conventions permettant l’occupation du domaine public doivent toujours être temporaires (article L. 2122-6 du CGPPP, premier alinéa).

Les contraintes imposées aux locataires d’emplacements doivent être directement liées à des nécessités de service public (article L. 2122-11 du CGPPP).

En dehors de ces nécessités, les locataires d’emplacements doivent bénéficier, pour la durée de la convention, des prérogatives et obligations des propriétaires (article L. 2122-6 du CGPPP, 2^e alinéa).

Ainsi, les intérêts de la collectivité et des ménages sont préservés. Ne serait-ce pas une bonne idée à appliquer partout en Bretagne ?

Sacre de Philippe V le Long

L'association Les Garanties Citoyennes cite des décisions de justice condamnant les mauvaises pratiques de prestataires importants.

C'est nécessaire pour défendre réellement les consommateurs en les informant.

Ainsi, le plus grand groupe de syndics professionnels en France avait, dans son contrat, des clauses illicites, ce que la Cour de cassation a constaté (3e chambre civile, 28 janvier 2021, n° 19-22.446).

Curieusement, ceux qui prétendent conseiller ou défendre les consommateurs restent silencieux suite à de tels arrêts...

C'est qu'ils sont souvent liés aux grands élus, aux promoteurs immobiliers, aux organismes HLM, aux notables du droit, et aux administrations, qui forment ensemble un système intégré. Les consommateurs ne s'y trompent pas et ne leur font pas confiance.

De trop nombreuses associations sont, en effet, inféodées aux puissants qui leur fournissent des ressources ou des soutiens, un peu comme Bertrand Du Guesclin s'est inféodé au roi Charles V de France (voir l'image ci-dessus). Le bilan n'a pas été très bon aux yeux des Bretons qui ont subi une invasion et ont dû rappeler en 1379 le Duc Jean IV (malgré ses gros défauts) pour éviter une annexion pure et simple...

C'est en raison de cela que l'association Les Garanties Citoyennes prône l'autogestion, afin de garantir à tous qu'elle ne s'inféodera pas aux prestataires, puisqu'elle veut apprendre aux consommateurs à s'en débarrasser.

Et pour ne pas s'en tenir à des paroles en l'air, l'association Les Garanties Citoyennes donne sur le présent site des informations nécessaires aux consommateurs et qui sont cachées ailleurs, y compris par les élitistes qui se font passer pour des autogestionnaires. L'arrêt cité dans ce post en est un exemple.

L'association Les Garanties Citoyennes veut aider les  citoyens des quartiers ruraux comme urbains à se défendre.

C'est, de surcroît, l'une des seule à les aider tous à se défendre, SANS DISTINCTION QUANT AU NIVEAU DES REVENUS.

L'association n'exige, en effet, aucune contribution financière.

Cela permet aux ménages aux revenus modestes d'adhérer et de s'exprimer, tandis qu'aujourd'hui, de nombreuses autres associations de consommateurs sont devenues des repaires d'apparatchiks à l'aise au plan financier.

La seule exigence, pour nous rejoindre, est de s'être prononcé publiquement sur une mauvaise pratique d'un prestataire qui a été sanctionné par la Justice.

Sans qu'il n'y ait ici de barrière par l'argent, la porte n'est donc pas ouverte chez nous aux agents des réseaux défendant des agissements illicites et pratiquant l'omerta.

Dans cette fiche rédigée sous l'égide des Garanties citoyennes, il est montré que les citoyens peuvent prendre leurs affaires en mains en créant des structures coopératives (SCOP ou SCIC) pour obtenir les services auxquels ils aspirent. Encore faut-il que la révision coopérative soit conduite de manière satisfaisante grâce à une évolution de la réglementation sur les cartes professionnelles dans l'immobilier. Il faut, en particulier, que soit créée une carte spécifique pour les accompagnateurs en matière coopérative et participative.

La fiche est réutilisable en respectant les conditions de la licence creative commons : citer la provenance (Les Garanties Citoyennes), ne pas en faire un usage commercial, ne pas modifier le texte et laisser les autres utiliser également la fiche dans les mêmes conditions.

Ci-dessous le lien vers la fiche. Bonne lecture !

Lien vers la fiche acquéreur n° 10 SCOP, SCIC eet révision coopérative

En copropriété, les sinistres (dégâts des eaux, fissurations, affaissements de planchers...) sont nombreux. Leur dissimulation peut même constituer un vice caché. 

Dans ce livre (notamment pp. 92 à 107) découvrez comment mieux encadrer l'action du syndic pour éviter de telles mésaventures qui pourrissent l'ambiance dans l'immeuble lorsque les nouveaux acquéreurs accusent les copropriétaires anciens d'avoir été complices des dissimulations. 

Les conseils syndicaux peuvent rédiger des livrets de suivi, gratuits et faciles à établir pour évacuer ensuite tous les malentendus.

Si ce livre vous intéresse, vous pouvez aussi privilégier les librairies qui soutiennent l'édition française (lien) ou tout au moins les réseaux de distribution français (lien).