compte-rendu d'un article paru

IRC n° 666, mars 2021, pp. 25 à 28

La copropriété à la française est l'héritière des coutumes médiévales ayant permis l'émergence de la propriété par étages dans les villes fortifiées où l'espace manquait.

Intégré dans le Code civil, ce mode de propriété a généré une jurisprudence où l'essentiel des grandes règles applicables à présent trouve son origine. Les lois de 1938 et 1965 se sont inscrites dans la continuité de ce mouvement.

Désormais, d'autres sources, parfois antiques et non occidentales, doivent être interrogées pour faire face au défi de la gestion des ressources communes.

ADL, mars 2021, pp. 27 à 35

Face aux défis liés à la pandémie ou à l'urgence climatique, l'extrême complexification du droit de la copropriété n'est plus adaptée. Les ménages veulent de la simplicité et de la prévisibilité.

Dans le même temps, perdre de vue la dimension collective de nombreux biens, mêmes privés, n'est pas non plus la solution. Lorsqu'une fenêtre, même privative, ne ferme plus par temps de pluie, tout l'immeuble peut être affecté par le dégât des eaux induit.

Voilà pourquoi il serait utile de confier tous les éléments ayant des implications collectives à une structure contrôlée par la puissance publique.

Le bail réel solidaire le permet en pouvant ne conférer des droits aux ménages que sur l'intérieur des logements, avec possibilité de maîtriser les prix de vente. Un tel bail peut être consenti par un organisme de foncier solidaire.

Encore faudra-t-il démocratiser le fonctionnement de tels organismes.

IRC n° 654, décembre 2019, pp. 36 à 39

La rigidité du statut de la copropriété des immeubles bâtis en France fait que certains détenteurs de logements préfèrent la désorganisation (absence de syndic désigné) voire l'inorganisation (absence de règlement de copropriété adopté). La situation devient alors difficile, ces immeubles étant peu attractifs lorsqu'un syndic professionnel doit en reprendre la gestion. Quant au recours systématique au juge, est-il opportun au vu de l'encombrement des tribunaux ?

ADL, octobre 2017, pp. 120 à 127

Dans cet article, il est montré comment la dynamique de disruption qui conduit des militants politiques à vouloir remplacer sans formation les professionnels du droit, de la construction et de l'immobilier, produit des mécanismes qui, finalement, diminuent les protections dont doivent bénéficier les consommateurs.

IRC n° 600, juillet-août 2014, pp. 27 à 31

Dans cet article, il est montré en quoi la gestion de forme coopérative en copropriété, prévue par les articles 14 alinéa 2 et 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, se distingue du statut de la coopération. Ce dernier est prévu pour des sociétés (ce que ne sont pas les syndicats de copropriétaires). Il est encadré par la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947. Le mot "coopératif" a ensuite été utilisé par le législateur dans le domaine de la copropriété pour désigner diverses unions aux régimes distincts, au risque de donner le tournis aux citoyens.

IRC mars 2019, pp. 25 à 28

En habitat participatif, les associations constituées préalablement à la construction de l'immeuble tiennent souvent un rôle important. Même lorsqu'un syndicat des copropriétaires est créé, ces associatons peuvent continuer à rendre des services aux habitants tout en assurant leur insertion effective dans les mécanismes de prise des décisions.

ADL, mai 2018, pp. 136 à 145

Dans le but de concurrencer les juristes sans pour autant étudier le droit, les tenants de l'habitat participatif ont longtemps favorisé la constitution de syndicats des copropriétaires sans porter une grande attention au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division. Parfois, ces éléments ont été rédigés sur un coin de table par des habitants peu informés. Or, pour animer durablement une dynamique collective chez des copropriétaires, il faut soigner la rédaction du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, notamment concernant la destination des parties communes et privatives.

ADL, septembre 2016, pp. 117 à 126

Qu'est-ce que l'habitat participatif défini par l'article L. 200-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ? Est-il compatible avec la propriété individuelle, et notamment la copropriété ? Qu'est-ce que la démarche citoyenne citée par le législateur de 2014 pour définir l'habitat participatif ? Un slogan creux ou un renvoi à la notion de citoyenneté telle qu'elle est précisée par les textes à valeur constitutionnelle ? Enfin, l'habitat participatif n'est-il pas l'héritier du mouvement des Castors ? Ce dernier visait à permettre aux habitants de construire leurs propres logements. Cela a permis de bâtir de nombreux quartiers pavillonnaires, des syndicats des copropriétaires souvent de forme coopérative, et de fonder des organismes HLM à la gouvernance originale. Les tenants de l'habitat participatif seraient bien avisés de ne pas oublier ce glorieux passé pour bénéficier de la transmission nécessaire des expériences acquises.

Merci à EDILAIX d'avoir fait paraître mon article sur les SAFER et la motivation de la rétrocession de leurs biens à destination des agriculteurs ou des exploitants d'entreprises rurales (Annales des loyers, décembre 2020, pp. 75 à 78). Une fois de plus, il faut noter que je n'exerce plus au barreau de Rennes depuis le 31 décembre 2016...

Cet article montre ce que sont les éléments concrets exigés par la Cour de cassation dans le cadre de la motivation des décision de rétrocession de biens par les SAFER, ce sujet étant la source de tensions extrêmement fortes dans les campagnes.

Comme le disait l'auteur Jacques LACHAUD, chacun se demande en effet : "pourquoi lui (ou elle) et pas moi ?"

Merci à EDILAIX pour avoir permis la parution de mon article sur le filtrage des acquéreurs en copropriété.

Pouvoir écrire sur un sujet essentiel tout en bénéficiant du regard d'un directeur scientifique et d'un comité composé d'auteurs reconnus constitue un avantage inestimable.

En effet, de nombreux copropriétaires veulent choisir avec qui ils vont gérer leur immeuble. Ils en ont assez des trolls et des marchands de sommeil, des arrivistes désargentés pleurnichards et des voisins invivables.

Des animateurs en habitat participatif promettent alors la "cooptation" sans réfléchir aux implications juridiques. Fermer l'accès à un immeuble en copropriété est possible à condition de très bien s'organiser en amont et d'accepter les coûts induits, car un bien moins facilement vendable vaut moins cher.

Quant à ceux qui préparent mal le filtrage, ils se condamnent à une inefficacité juridique qui les oblige ensuite à voir débarquer parmi eux des acheteurs qu'ils ne voulaient surtout pas voir arriver.