compte-rendu d'un article paru

Annales des loyers, oct. 2022, pp. 76 à 80

Commentaire d'arrêt

Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 21-15.197

Trop souvent, des promoteurs immobiliers créant des zones d'activité commerciales utilisent les sociétés coopératives pour gérer les services communs en pensant ainsi pouvoir imposer facilement des clauses  très dures aux personnes qui viendront s'installer dans les espaces aménagés.

Ce n'est pas toujours un bon calcul car les principes de la coopération imposent une participation des sociétaires à la gouvernance de la société ainsi créée. Si les sociétaires ne sont pas convoqués aux assemblées générales, les charges ne sont plus dues. La preuve de la convocation doit donc être conservée.

Merci à EDILAIX de m'avoir permis de le signaler.

Th. POULICHOT

Annales des loyers, septembre 2022, pp. 73 à 77

Un syndic est informé d'une infestation d'un immeuble en copropriété par des termites.

L'un des lots est vendu.

Le notaire n'est pas informé par le syndic de l'infestation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires doit alors indemniser les acheteurs quant aux charges inattendues qu'ils devront assumer pour que l'immeuble soit traité.

Merci à EDILAIX de m'avoir permis de signaler ce point important souligné par la Cour de cassation (3e ch. civ., 15 juin 2022, n° 21-16.223).

Notons que, dans l'affaire en question, la responsabilité du syndic est manifestement engagée.

Th. POULICHOT

Annales des loyers, juill. août 2022, pp. 81 à 86

Dans ce commentaire, un arrêt important de la première chambre civile de la Cour de cassation est analysé (pourvoi n° 19-17.996, arrêt du 30 mars 2022).

Cette juridiction met fin à un contentieux abondant qui a connu de multiples péripéties.

Des ménages souvent fortunés avaient contractés des prêts libellés en francs suisses mais remboursables en euros.

Un déséquilibre risquait d'avoir été introduit sans que le consommateur en soit conscient, comme l'avait indiqué la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE). C'est le propre d'une clause abusive.

La CJUE excluait également qu'une prescription soit opposée aux emprunteurs si elle court à compter de la souscription du contrat (CJUE, 10 juin 2021, C-776/19 à C-782/19).

La Cour de cassation adopte la même position.

C'est d'autant plus heureux que le 8 septembre 2022, la CJUE a réitéré sa position, tout en interdisant au juge national de remplacer la clause abusive par une autre règle du droit national, en l'occurrence polonais (C-80/21 à C-82/21).

Pour tous les syndicats de copropriétaires, ces jurisprudences sont utiles car ils sont considérés comme des non professionnels. En cas de clause abusive dans un contrat conclu très antérieurement, aucune prescription ne peut leur être opposée.

Merci à EDILAIX de m'avoir permis de l'indiquer.

Th. POULICHOT

Annales des loyers, juill.-août 2022, pp. 41 à 50

Merci à EDILAIX d'avoir fait paraître mon article sur la façon dont les SAFER utilisent les prérogatives de puissance publique dont elles disposent afin d'acquérir une place prépondérante dans l'intermédiation lors des ventes immobilières rurales.

Cette question est essentielle au moment où les réflexions s'approfondissent  sur l'étalement urbain et l'inefficacité des politiques publiques à son encontre.

L'exemption de droits de mutation sur les ventes où interviennent les SAFER en dehors de la préemption pose question, puisque cela permet aux SAFER d'intervenir comme des agents immobiliers tout en ayant un avantage certain par rapport à la concurrence.

La jurisprudence récente permet également de mieux définir les contours des éventuels détournements de pouvoir par les SAFER.

Avec cet article, nous pouvons commencer à nous interroger sur la structuration du monde rural français et l'organisation des outils publics de l'aménagement foncier agricole.

Th. Poulichot

Annales des loyers, juin 2022, pp. 60 à 64

Que faire lorsqu'un copropriétaire est décédé et que la succession n'est pas réglée ?

Souvent, les syndics, qu'ils soient professionnels ou non, s'impatientent, car les charges ne sont fréquemment pas payées.

Tant que l'acte réglant la succession n'est pas intervenu, il est difficile d'agir contre le notaire pour le forcer à divulguer les noms des héritiers potentiels.

Merci à EDILAIX pour avoir fait paraître mon commentaire rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation le 20 avril 2022 à ce sujet.

Notons que les syndics ne sont pas désarmés car ils peuvent agir efficacement et rapidement pour obtenir la liquidation forcée de la succession ou bien la désignation d'un curateur ou d'un mandataire.

Thierry POULICHOT

Informations Rapides de la Copropriété, n° 678, mai 2022, pp. 30-31

Chronique jurisprudentielle sur les marchands de sommeil et la copropriété en difficulté

Les déclarations médiatiques un peu creuses sur la nécessité de lutter contre les marchands de sommeil se succèdent.

Pourtant, on ne peut que déplorer la faiblesse du débat technique sur les outils juridiques disponibles afin de mener ce combat.

Merci, donc, à EDILAIX de m'avoir permis de rédiger cette chronique jurisprudentielle que je tiens depuis l'année dernière.

Chacun doit noter l'importance de l'arrêt rendu le 15 décembre 2021 par la chambre criminelle de la Cour de cassation (n° 21-81.864). Cette décision permet désormais de cumuler des sanctions pénales différentes pour un fait identique du moment que les incriminations ne sont pas imbriquées.

On peut donc condamner un marchand de sommeil à la fois pour soumission de personnes vulnérables à des conditions d'hébergement indigne et pour hébergement indigne de personnes dénuées de titres de séjour (Cour de cassation, chambre criminelle, 25 janv. 2022, n° 21-81.032).

C'est là une avancée très utile, même s'il aurait sans doute mieux valu simplifier la répression pénale en l'unifiant dans un seul article (voir Marchands de sommeil. Sont-ils les seuls coupables ?).

Annales des loyers, avril 2022, pp. 63 à 67

Commentaire de l'arrêt du 9 mars 2022 rendu par la 3e ch. de la Cour de cassation

En ces temps où l'inflation atteint à nouveau des niveaux très inquiétants, la solvabilité des copropriétaires est menacée.

Une concurrence non faussée entre les prestataires permet de limiter les dépenses.

La Cour de cassation, en exigeant que toutes les offres soient mises aux voix lorsque la concurrence s'impose en copropriété, permet d'assurer une compétition plus loyale. Cet important arrêt sera publié au bulletin.

Une telle avancée est rassurante. Encore faut-il que les copropriétaires sachent s'organiser pour trouver les prestataires les plus honnêtes.

Merci à EDILAIX d'avoir permis la parution de cet article.

Informations Rapides de la Copropriété n° 677, avril 2022, pp. 23 à 26

En ces temps où l'on évoque beaucoup la protection de l'environnement, l'agriculture sur les toits ou les façades en copropriété pourrait paraître intéressante.

Organiser des activités agricoles sur les parties communes ou privatives est, en effet, possible.

Néanmoins, cela pose des difficultés au plan du voisinage, des réglementations et des éventuelles surélévations, sans compter la question du bail rural et celle de la préemption de la SAFER.

Le plus sage est sans doute de réserver l'agriculture en copropriété aux projets incorporant un potager partagé entre tous les copropriétaires, et cela dans le but de construire une communauté d'habitants cohérente.

La préservation d'une bonne ambiance est, dans ce cas, facilitée par les outils juridiques offerts pour protéger et gérer les jardins familiaux.

Colette CHAZELLE, Thierry POULICHOT, "La copropriété hors-sol", Informations Rapides de la Copropriété, n° 676, mars 2022, pp. 25 à 28

Merci à l'avocate lyonnaise Colette CHAZELLE pour avoir accepté de travailler avec Thierry POULICHOT, porte-parole de l'association Les Garanties Citoyennes, afin de rédiger cet article important.

Longtemps, on a cru que le sol était obligatoirement partie commune en copropriété. Ce n'est pas le cas. L'exemple des baux conférés par les hospices civils de Lyon le prouve.

Désormais, les organismes de foncier solidaires se multiplient en France et permettent un accès à la propriété à un meilleur prix.

Encore faut-il ne pas oublier l'exemple offert par les hospices civils de Lyon. Sinon, on risque de créer des usines à gaz à la complexité redoutable écrasant des publics aux revenus assez modestes.

Lyon

Thierry POULICHOT, "La copropriété au Sénégal", IRC n° 675, février 2022, pp. 25 à 28

La loi de 1988 du Sénégal sur la copropriété est calquée sur la loi française datant du 10 juillet 1965.

Toutefois, alors que la loi française a été fortement modifiée en 1985, 2000, 2009, 2014, 2015, 2018 et 2019, la loi sénégalaise est restée inchangée.

Le Sénégal ne s'en porte pas plus mal, d'autant qu'il a évité de répandre la copropriété dans plus de 80 % de son territoire où la propriété individuelle immobilière n'est pas conforme aux traditions.

La copropriété existe surtout à Dakar.

L'exemple sénégalais est donc particulièrement instructif, et même assez convaincant.

Dakar